Początek października to gorący czas na rynku nieruchomości. Jest to czas intensywnego poszukiwania mieszkań na wynajem, szczególnie przez studentów, którzy rozpoczynają nowy rok akademicki. Coraz więcej właścicieli decyduje się na zawarcie umowy najmu okazjonalnego, która chroni jego interesy np. przed przykrymi konsekwencjami niepłacenia czynszu przez najemcę. Zawarcie tej umowy wymaga jednak dodatkowych formalności i opłat, przez co wciąż boją się jej obie strony.
Czym jest najem okazjonalny?
Umowa najmu okazjonalnego to szczególny typ umowy najmu lokalu mieszkalnego, uregulowanej w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 611).
Umowa taka może być zawarta wyłącznie przez osobę fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Przedmiotem najmu może być wyłącznie lokal do użytku mieszkalnego — oznacza to, że ten rodzaj umowy nie może być stosowany w przypadku najmu lokali usługowych.
Umowa najmu okazjonalnego ma jednakową moc prawną co standardowa umowa najmu, z tą różnicą, że daje wynajmującemu możliwość szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu i usunięcia nieuczciwego najemcy.
Umowa może być zawarta na okres nieprzekraczający 10 lat. Umowa wygasa z dniem określonym w umowie, lub na skutek jej wypowiedzenia.
Jakie dokumenty są potrzebne przy zawarciu tej umowy?
Najemca musi dostarczyć wynajmującemu oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym oraz wskazać inne mieszkanie, w którym zamieszka, gdy zostanie wykonana egzekucja obowiązku opróżnienia i opuszczenia lokalu.
Najemca musi również dołączyć oświadczenie osoby trzeciej, będącej właścicielem lub posiadającej tytuł prawny do tego mieszkania, w którym wyraża ona zgodę na zamieszkanie najemcy w swojej nieruchomości po zakończeniu trwania umowy najmu okazjonalnego. Deklaracja może odnosić się do dowolnego domu lub mieszkania. Udokumentowanie własności lokalu może nastąpić poprzez podanie numeru księgi wieczystej lub przedstawienie aktu nabycia nieruchomości.
Zgłoszenie do urzędu skarbowego
Wynajmujący jest zobowiązany do zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego, właściwego dla jego miejsca zamieszkania. Ma na to 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. Oczywiście, zgłaszając umowę najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego, właściciel zobowiązuje się do zapłaty podatku. Można to zrobić na dwa sposoby – w formie ryczałtu lub na zasadach ogólnych. Na życzenie najemcy, właściciel jest zobowiązany do przedstawienia mu zgłoszenia złożonego w urzędzie skarbowym.
Należy podkreślić, że niedopełnienie któregokolwiek z powyższych obowiązków skutkuje uznaniem umowy za zwykłą umowę najmu.
Dodatkowe koszty
Zarówno wynajmujący jak i najemcy obawiają się dodatkowych kosztów związanych z zawarciem umowy najmu okazjonalnego. Sporządzenie aktu notarialnego wymaga m.in. zapłaty za usługi notariusza, która zgodnie z ustawą wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, czyli obecnie 260 zł. Popularną praktyką jest pokrywanie kosztów notariusza przez właściciela — w końcu najem okazjonalny gwarantuje im większe bezpieczeństwo, którego cena nie jest wcale wysoka. Dla potencjalnego najemcy zniechęcające mogą okazać się dodatkowe procedury i konieczność wizyty u notariusza, jednak uczciwi najemcy nie powinni się niczego bać, a w szczególności nie powinni obawiać się wyrzucenia „na bruk” z byle powodu. Dlatego przed zawarciem umowy warto wytłumaczyć najemcy, że taka forma umowy ma jedynie uchronić interesy właściciela.
adw. Dawid Stacewicz
źródło grafiki: pixabay
